A visita em imóvel alugado durante um processo de venda é uma situação comum no mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, uma das que mais geram dúvidas entre proprietários e inquilinos.
Afinal, até que ponto o proprietário pode mostrar o imóvel? O locatário é obrigado a permitir a entrada de interessados? Além disso, o que a Lei do Inquilinato realmente determina nesses casos?
Nesse caso, a resposta não depende da opinião de uma das partes, mas do que determina a legislação.
Nos casos que envolvem que envolvem direito de propriedade, posse e privacidade, compreender os limites legais é fundamental para evitar desgastes e disputas judiciais.
Lei do Inquilinato: o que ela diz sobre visitas?
Segundo a Lei nº 8.245/1991 , conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece no artigo 23, inciso IX, que o locatário é obrigado a:
“Permitir a visita do locador ou de seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o imóvel visitado por terceiros, na hipótese de sua venda.”
Ou seja, a legislação é clara: o inquilino deve permitir visitas, desde que haja aviso prévio e agendamento.
No entanto, isso não significa acesso irrestrito ou sem critérios.
Imóvel alugado: de quem é o direito de uso?
Mesmo sendo proprietário, o dono transfere ao inquilino a posse direta do imóvel durante a vigência do contrato.
Isso significa que:
- Durante a locação, o imóvel se torna a residência do inquilino
- Além disso, a privacidade do locatário precisa ser respeitada
- Da mesma forma, qualquer entrada depende de autorização prévia
Portanto, o proprietário não pode simplesmente levar interessados ao imóvel sem comunicação prévia.
Nesse contexto, o equilíbrio entre o direito de vender e o direito à privacidade é o que orienta a legislação.
Como funciona a visita em imóvel alugado?
Para que o processo seja legal e respeitoso, algumas regras precisam ser observadas.
Aviso prévio
Inicialmente, o proprietário ou a imobiliária devem comunicar as visitas com antecedência razoável. Embora a lei não estabeleça prazo específico, a prática de mercado costuma trabalhar com aviso mínimo entre 24 e 48 horas.
Horários adequados
Em seguida, o proprietário deve alinhar os horários das visitas com a rotina do inquilino, evitando períodos inconvenientes ou excessivamente invasivos.
Frequência razoável
O excesso de visitas pode configurar abuso de direito, especialmente quando há insistência em horários inadequados ou ausência de organização mínima.
Bom senso não é opcional, faz parte da condução responsável da venda.
E se o inquilino não quiser receber as visitas?
Quando o imóvel está à venda, o locatário não pode simplesmente impedir todas as visitas, já que essa obrigação está prevista em lei.
No entanto, ele pode:
- Solicitar agendamento prévio
- Negociar dias e horários
- Recusar horários abusivos
- Exigir estar presente durante a visita
Em caso de negativa injustificada e reiterada, o proprietário pode buscar medidas judiciais para garantir o direito de visitação.
Por outro lado, se o proprietário agir de forma invasiva, o inquilino também poderá recorrer judicialmente.
Na prática, imóveis alugados com relação desgastada entre proprietário e locatário costumam enfrentar maior dificuldade de venda, justamente pela resistência criada durante o processo de visitação.
Direito de preferência do inquilino
Antes mesmo da intensificação das visitas, existe uma etapa obrigatória: o direito de preferência.
Segundo o artigo 27 da Lei do Inquilinato, o locador deve notificar formalmente o inquilino informando:
- Valor da venda
- Condições de pagamento
- Prazo para resposta
Depois da notificação formal, o locatário possui 30 dias para manifestar interesse na compra.
Caso a venda acontecer para terceiros em condições mais vantajosas sem oferta prévia ao inquilino, ele poderá discutir judicialmente a operação.
A venda do imóvel encerra o contrato de aluguel?
Depende.
Se existir cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel, o novo proprietário deverá respeitar o prazo contratual.
Caso contrário, o comprador poderá denunciar a locação, concedendo o prazo mínimo legal de 90 dias para desocupação.
Essa regra reforça a importância da documentação correta e da orientação profissional.
Situações em que os conflitos costumam surgir
Na prática, os maiores problemas surgem quando:
- Em alguns casos, o proprietário deixa de comunicar adequadamente
- Por outro lado, a imobiliária pode agendar visitas sem confirmação
- Em determinadas situações, o inquilino pode dificultar o acesso
- Além disso, a falta de transparência pode desgastar a negociação
Além do aspecto jurídico, imóveis são ativos financeiros, mas também são lares.
Por isso, ignorar esse aspecto humano costuma gerar resistência e desgaste.
Situações que não são permitidas durante as visitas
Independentemente do contexto da venda, existem limites legais que não podem ser ultrapassados.
A legislação não permite as seguintes condutas:
- Entradas no imóvel sem autorização prévia do inquilino
- Mudança de fechaduras para restringir ou pressionar o acesso
- Tentativas de forçar a desocupação fora das hipóteses previstas em lei
- Ameaças, constrangimentos ou qualquer conduta abusiva durante o processo
Por esse motivo, a visita em imóvel alugado precisa respeitar horários, privacidade e aviso prévio.
Com planejamento e comunicação clara, a visita em imóvel alugado acontece de forma mais segura e tranquila para todos.
Ao final, receber visitas em imóvel à venda enquanto alugado é permitido por lei, mas não de forma ilimitada.
Assim, o inquilino deve permitir acesso mediante agendamento, enquanto o proprietário precisa respeitar privacidade, horários e frequência razoável.
Ao mesmo tempo, a legislação busca equilíbrio: proteger o investimento do proprietário sem violar a posse legítima e a dignidade do locatário.
Com suporte profissional e informação jurídica todo o processo tende a ser muito mais simples.
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